Mejor Derecho de Propiedad

Seguridad jurídica no es ceguera jurídica:

El Mejor Derecho De Propiedad en la Jurisprudencia Plenaria Peruana.

La determinación del mejor derecho de propiedad representa uno de los ejes más sensibles del derecho patrimonial civil contemporáneo. En escenarios de títulos concurrentes, doble transferencia inmobiliaria y colisión entre apariencia registral y realidad posesoria, la doctrina jurisprudencial peruana ha transitado desde un formalismo defensivo hacia un modelo de análisis más denso y constitucionalmente compatible. En este proceso evolutivo, el pleno Jurisdiccional Nacional Civil del 2008 y el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del 2022 constituyen hitos complementarios que, leídos de manera integrada, permiten reconstruir una doctrina coherente sobre la tutela del derecho de propiedad

El Pleno Jurisdiccional Nacional Civil de 2008 abordó el problema desde una perspectiva eminentemente procesal, al resolver si el conflicto sobre el mejor derecho de propiedad podía o no ser analizado dentro de un proceso de reivindicación cuando el demandado oponía título dominial. La conclusión adoptada marcó un punto de inflexión al afirmar que el juez no solo está habilitado, sino obligado, a evaluar los títulos contrapuestos a fin de definir la procedencia de la reivindicación, sin derivar mecánicamente el debate a un proceso autónomo como el de Mejor de Derecho de propiedad. Con ello, el Pleno desmontó una práctica inhibitoria que, bajo el pretexto de la congruencia o riesgo de extrapetita, terminaba sacrificando la tutela jurisdiccional efectiva, alentando la litigación dilatoria y fragmentando artificialmente un conflicto que, por su propia naturaleza, es unitario.

Este pronunciamiento no convirtió al mejor derecho de propiedad en una pretensión implícita dentro de la reivindicación, sino que lo reconoció como una cuestión justiciable que puede emerger legítimamente como punto controvertido cuando la controversia dominial es introducida por la defensa del demandado. La reivindicación, en tanto acción real por excelencia, presupone la determinación de la titularidad dominial; negarlo supondría vaciar de contenido la propia estructura de la acción y reducirla a un ejercicio formal desconectado de su finalidad sustantiva. El Pleno de 2008, en ese sentido, procesaliza el mejor derecho de propiedad y lo integra al debate judicial como una categoría funcional, subordinada a los principios de economía procesal y efectividad de la tutela.

Catorce años después, el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil de 2022 retoma el problema desde un ángulo distinto pero convergente. Esto es decir que, ya no se discute la posibilidad de analizar el mejor derecho de propiedad dentro del proceso, sino los criterios sustantivos que deben guiar su determinación. El foco se desplaza así desde el “si” al “cómo”, es en ese tránsito donde el Pleno 2022 introduce un correctivo decisivo al formalismo registral acrítico que había dominado amplios sectores de la praxis judicial.

Frente a los supuestos de concurrencia de derechos sobre un mismo inmueble, particularmente en escenarios de doble venta, el Pleno de 2022 descarta tanto la preferencia automática del derecho inscrito como la supremacía aislada de la antigüedad del título o de la posesión. En su lugar, adopta una concepción ponderativa del mejor derecho de propiedad, en la que la inscripción registral, la fecha cierta del título, la posesión efectiva y la buena fe objetiva del adquirente deben ser valoradas de manera conjunta. Esta aproximación supone un giro cualitativo relevante: el Registro deja de ser un criterio autosuficiente y se inserta en un análisis más amplio, orientado a identificar cuál de los sujetos actuó conforme a los estándares de diligencia que el ordenamiento exige.

Particular relevancia adquiere en este punto, la reformulación del concepto de buena fe. El Pleno 2022 se aparta expresamente de una noción meramente subjetiva o psicológica (creencia) de la buena fe para exigir una buena fe objetiva (conducta). El adquirente que se limita a confiar pasivamente en la información registral, omitiendo toda verificación mínima de la realidad posesoria del bien, no puede invocar legítimamente la protección del sistema. La posesión ajena, visible y persistente, deja de ser un dato irrelevante para convertirse en un indicio jurídicamente significativo que compromete el deber de diligencia del segundo adquirente y erosiona la presunción de buena fe que normalmente acompaña a la inscripción.

Leídos de manera integrada, los Plenos de 2008 y 2022 revelan una línea de continuidad doctrinal que refuerza una misma idea matriz, el derecho de propiedad no puede ser resuelto desde compartimentos estancos ni mediante automatismos formales. El primero habilita al juez a conocer y resolver el conflicto dominial allí donde se manifieste; el segundo le proporciona los criterios sustantivos para hacerlo sin incurrir en simplificaciones peligrosas. Ambos convergen en una concepción del proceso civil como instrumento de realización del derecho material y no como una estructura ritual ajena a la realidad social y económica del conflicto pues así, la seguridad jurídica deja de identificarse con la mera estabilidad registral y se redefine como previsibilidad razonable basada en conductas diligentes y constitucionalmente compatibles. La inscripción conserva su valor estructural dentro del sistema de publicidad inmobiliaria, pero pierde la condición de refugio para la negligencia o la indiferencia frente a situaciones posesorias preexistentes. La seguridad jurídica, así entendida, no protege al adquirente que decide no ver, no preguntar y no verificar; protege, en cambio, al que actúa con prudencia, buena fe objetiva y respeto por la realidad jurídica del bien.

La integración de ambos Plenos permite, en fin, sostener una tesis más pragmática y operativa: el mejor derecho de propiedad es una cuestión que debe resolverse dentro del proceso donde emerge el conflicto dominial, mediante una ponderación sustantiva que articule título, inscripción, posesión y buena fe objetiva, pues la seguridad jurídica no puede confundirse con ceguera jurídica, una lectura así, armoniza la jurisprudencia plenaria y restituye al Derecho Patrimonial Civil su función ordenadora, evitando que el formalismo registral se convierta en un mecanismo de injusticia legitimada.