Vocación usucapionem y el límite del artículo 985 en el ámbito de la copropiedad.

La problemática de la usucapión en contextos de copropiedad revela una de las tensiones más sofisticadas del Derecho Patrimonial Civil: la distinción entre cuota ideal y determinación material del bien. En el régimen de copropiedad regulado por los artículos 969 y siguientes del Código Civil, cada condómino no es titular de una porción físicamente delimitada del inmueble, sino de una cuota ideal sobre el todo. Esta afirmación, que puede parecer elemental, adquiere particular densidad cuando uno de los copropietarios transfiere, no acciones y derechos, sino un espacio físico determinado.

La copropiedad es la concurrencia de dos o más personas en la titularidad de un mismo bien, en la que a cada copropietario corresponde una cuota ideal o alícuota. La titularidad común recae sobre el todo en proporción abstracta, no sobre metros cuadrados individualizados. De allí que el artículo 977 del Código Civil reconozca expresamente a cada copropietario la facultad de disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos; esa es precisamente la esfera dominial sobre la cual puede ejercer autónomamente poder de disposición.

Desde esta arquitectura normativa, la transferencia de un “área determinada” por parte de un copropietario plantea un problema diferente. El transferente no es titular exclusivo de aquel sector material del inmueble; por tanto, no dispone de un dominio singularizado ya consolidado sobre esos metros cuadrados. Sin embargo, tampoco resulta técnicamente exacto concluir que semejante negocio sea, por esa sola circunstancia, inexistente o necesariamente nulo por imposibilidad jurídica del objeto.

El artículo 978 del Código Civil contiene una regla específica para esta hipótesis: si un copropietario practica sobre todo o parte del bien común un acto que importe ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto producirá sus efectos desde el momento en que el bien o aquella parte le sea adjudicada. La jurisprudencia ha precisado incluso que la referencia legal a la “validez” debe entenderse fundamentalmente en términos de eficacia, pues la consolidación del efecto traslativo queda condicionada a que la parte dispuesta sea posteriormente adjudicada al copropietario transferente.

No se trata entonces de una simple inexactitud descriptiva. Existe una incongruencia entre la titularidad actual del enajenante -cuota ideal sobre el todo- y la pretensión dominial exclusiva sobre un sector determinado que constituye el objeto material del negocio. El propio sistema, regula los efectos de aquel desplazamiento mediante el artículo 978. Sin  embargo, el análisis no se agota en la adquisición derivativa. El fenómeno de la usucapión obliga a distinguir entre eficacia dominial y aptitud posesorio-traslativa. El artículo 950 del Código Civil exige para la prescripción adquisitiva que la posesión sea continua, pacífica y pública como propietario durante el plazo legal. La doctrina sobre posesión y prescripción ha desarrollado, además, que el justo título, en el ámbito de la prescripción ordinaria, no requiere una perfección adquisitiva absoluta, sino idoneidad abstracta para transferir dominio, aunque el efecto traslativo no llegue a consumarse por una deficiencia vinculada a la titularidad o facultad dispositiva del transferente.

En ese sentido, un contrato mediante el cual un copropietario transfiere un área material determinada puede resultar insuficiente para producir inmediatamente propiedad exclusiva, pero simultáneamente conservar aptitud posesorio-traslativa para explicar una posesión singular ejercida con animus domini. La prescripción no sanea el negocio ni transforma retrospectivamente al transferente en propietario exclusivo; lo que eventualmente consolida es una situación fáctica posesoria que, reunidos los presupuestos del artículo 950, puede desembocar en una adquisición originaria.

La cuestión adquiere mayor densidad cuando se analiza la naturaleza jurídica del adquirente. Si el contrato se formula como cesión de acciones y derechos, el adquirente recibe la cuota ideal del transferente e ingresa técnicamente al régimen de copropiedad del artículo 969. Ocupa la posición jurídica del cedente dentro de la comunidad y, por tanto, participa de la titularidad común sobre el todo en proporción a la cuota adquirida.

Pero si el contrato se formula como transferencia de un área física específica y no como cesión de acciones y derechos, la situación es sustancialmente distinta. El adquirente no recibe una cuota ideal sobre el predio matriz; recibe una pretensión dominial exclusiva sobre un sector determinado. En términos dogmáticos, no ingresa por virtud de aquel título como condómino, sino como poseedor singular de un objeto material individualizado cuyo título traslativo no ha logrado producir plenamente el efecto dominial pretendido.

Y es precisamente en este punto donde aparece el artículo 985 del Código Civil. La norma establece, en primer término, que la acción de partición es imprescriptible. Pero contiene además una segunda regla, de particular relevancia para nuestro análisis: ninguno de los copropietarios ni sus sucesores puede adquirir por prescripción los bienes comunes.

Esta última disposición no puede ser tratada como una consecuencia secundaria de la imprescriptibilidad de la partición. Constituye una prohibición expresa destinada a impedir que la titularidad común sea transformada internamente en dominio exclusivo mediante el simple transcurso del tiempo. La regla es categórica respecto del copropietario y mientras subsista jurídicamente aquella condición, el comunero no puede utilizar el tiempo para apropiarse prescriptivamente del bien común frente a los demás titulares. La razón es estructural: su posesión encuentra explicación en un derecho que ya ostenta sobre el bien. El condómino posee también porque es copropietario y su ejercicio material, incluso cuando se concentre sobre una parte física, no configura necesariamente un animus domini singular incompatible con el derecho concurrente de los demás.

El propio artículo 975 confirma esta lógica cuando contempla que un copropietario pueda utilizar total o parcialmente el bien con exclusión de los demás y establece como consecuencia la obligación de indemnizarlos proporcionalmente. El ordenamiento reconoce, entonces, la posibilidad de posesión material exclusiva dentro de una coposesión comunitaria y no transforma por ese solo hecho al poseedor en propietario exclusivo.

De allí que no resulte jurídicamente correcto sostener que una ocupación excluyente del copropietario, por prolongada que sea, permita eludir la prohibición del artículo 985 o adquirir automáticamente vocación usucapionem. La Corte Suprema ha reafirmado esta interpretación al examinar supuestos donde quien había recibido un bien por sucesión, manteniéndose el estado de indivisión, pretendió posteriormente adquirirlo mediante prescripción. En estos casos, la prohibición opera porque el sujeto continúa ocupando una posición jurídica derivada de la propia comunidad: es copropietario o sucede al copropietario dentro de aquella relación.

Desde esta premisa surge entonces la verdadera pregunta inevitable: ¿la prohibición del artículo 985 alcanza también al tercero que no adquirió acciones y derechos, sino un área física determinada transferida por uno de los copropietarios?

La respuesta exige distinguir nuevamente planos normativos. Si el copropietario transmite sus acciones y derechos, el adquirente sucede en su cuota ideal y se integra jurídicamente a la comunidad. El objeto de la transmisión es precisamente la participación abstracta del transferente. En tal escenario no existe mayor dificultad: el adquirente es copropietario y queda alcanzado por la prohibición del artículo 985, que precisamente impide la prescripción entre comuneros.

Pero si lo transferido no es una cuota ideal sino un espacio físico determinado, el adquirente no sucede al transferente en su posición jurídica de copropietario. El título no le atribuye una participación abstracta sobre el predio matriz; le atribuye, aunque defectuosamente desde la perspectiva de la adquisición derivativa, una pretensión dominial exclusiva sobre un objeto material singularizado.

Aquí se encuentra el núcleo de la distinción. No puede afirmarse que todo sujeto que adquiere algún derecho proveniente de un copropietario se convierta necesariamente en copropietario. Para ello tendría que haber recibido precisamente aquello que caracteriza a la comunidad: una cuota ideal sobre el bien común. Cuando el objeto contractual es diferente, también es diferente la naturaleza del título de la posesión ejercida.

El adquirente de un área determinada no pretende poseer aquella fracción porque tenga un porcentaje sobre la totalidad del predio; pretende poseerla porque el negocio jurídico le atribuyó precisamente ese espacio físico como objeto exclusivo. Si recibe materialmente dicha área, la delimita y ejerce sobre ella actos posesorios como propietario, su situación fáctica no corresponde a una coposesión comunitaria derivada del título común, sino a una posesión singular dotada de un animus domini singular respecto de un objeto individualizado.

La Casación N.º 3323-2013-Lima resulta particularmente ilustrativa. En aquel proceso, los demandantes habían adquirido de un copropietario una fracción determinada del predio matriz y pretendían obtener la prescripción adquisitiva únicamente respecto de dicha área. Las instancias inferiores habían utilizado el artículo 985 como argumento para impedir la pretensión. Sin embargo, la Corte Suprema observó que los demandantes no pretendían prescribir la totalidad del bien común, sino precisamente aquella fracción material individualizada que les había sido transferida, reconociendo además que la existencia de un contrato de compraventa no constituye obstáculo para demandar prescripción adquisitiva.

La relevancia de este pronunciamiento no radica en crear una excepción jurisprudencial arbitraria al artículo 985. Radica en advertir que, antes de aplicar la prohibición, debe determinarse cuál es la verdadera posición jurídica del poseedor y cuál es la naturaleza del título de la posesión ejercida.

El artículo 985 impide que un copropietario adquiera por prescripción los bienes comunes y extiende esa prohibición a quien lo sucede manteniéndose dentro de aquella posición comunitaria. Pero el adquirente de una fracción física determinada no recibe necesariamente esa condición, porque el objeto transmitido no fue una cuota ideal. «Desde esta perspectiva, la prohibición del artículo 985 no se vulnera cuando quien pretende prescribir nunca ingresó jurídicamente como copropietario. Si el título no transfirió acciones y derechos sino un área física determinada, el adquirente no pretende transformar por el tiempo una cuota ideal en dominio exclusivo; pretende consolidar mediante adquisición originaria una posesión singular ejercida sobre el objeto material que recibió y respecto del cual exterioriza un verdadero animus domini singular.»

Aquí no existe contradicción entre los artículos 950 y 985, sino ámbitos normativos distintos. El artículo 985 impide que el tiempo opere como mecanismo de apropiación dentro de la comunidad. El artículo 950 permite que una posesión cualificada, ejercida como propietario durante el plazo legal, produzca una adquisición originaria cuando el poseedor no se encuentra impedido por aquella prohibición especial.

La diferencia no radica, entonces, únicamente en que exista posesión exclusiva. La posesión exclusiva también puede existir entre copropietarios y el propio artículo 975 la contempla. La diferencia radica en la naturaleza del título de la posesión ejercida. Quien posee porque adquirió acciones y derechos posee como integrante de una comunidad. Quien posee porque adquirió un área física determinada posee bajo una causa que pretende atribuirle dominio singular sobre aquel objeto.

Es precisamente esa diferencia la que define la eventual vocación usucapionem. La cuestión tampoco puede resolverse afirmando que el adquirente simplemente “sucede” al copropietario y, por ello, queda inevitablemente comprendido en el artículo 985. Una interpretación semejante borraría la diferencia entre transferencia de cuota ideal y transferencia de área determinada. La expresión “sus sucesores” debe ser entendida sistemáticamente respecto de quien continúa la posición jurídica del copropietario sobre el bien común; es decir, quien recibe la participación alícuota o ingresa por sucesión a la misma relación comunitaria.

El adquirente de una fracción material no sucede al transferente en esa condición. Su negocio pretende justamente algo diferente: constituir una relación de dominio sobre un objeto físicamente individualizado. Ello no significa, desde luego, que la sola celebración del contrato convierta al adquirente en propietario ni que automáticamente pueda prescribir. La prescripción exige demostrar rigurosamente los presupuestos del artículo 950: posesión continua, pacífica, pública y como propietario durante el término legal. Además, el área deberá encontrarse suficientemente individualizada, porque no puede existir adquisición originaria respecto de un objeto cuya identidad material permanezca indeterminada.

La usucapión tampoco constituye una convalidación del acto de disposición realizado por el copropietario. El negocio y la prescripción operan en planos distintos. El primero intenta producir una adquisición derivativa; la segunda, cuando concurren todos sus presupuestos, genera una adquisición originaria independiente de la eficacia dominial del título precedente.

Esta precisión explica también la función del justo título. El instrumento mediante el cual se transfiere una fracción determinada puede resultar imperfecto para consumar la propiedad exclusiva porque quien dispuso de ella solo era copropietario. Sin embargo, esa insuficiencia adquisitiva no elimina necesariamente su aptitud posesorio-traslativa, ni su utilidad para explicar por qué el adquirente tomó posesión como propietario.

De allí que la Casación N.º 3323-2013-Lima reconozca que un contrato de compraventa puede coexistir con una pretensión de prescripción adquisitiva. No existe contradicción conceptual: precisamente porque la adquisición derivativa no produjo el efecto dominial esperado, el poseedor puede acudir al modo originario si ha satisfecho los presupuestos legales. Ello no significa, sin embargo, que cualquier contrato inválido constituya justo título ni que la sola existencia de un documento permita acceder al plazo abreviado del artículo 950. La prescripción ordinaria exige además buena fe y un título jurídicamente idóneo en los términos que la doctrina y jurisprudencia han construido.

Así las cosas, aquí emerge el verdadero núcleo de otro debate inevitable: ¿el tiempo anterior del copropietario transferente puede ser sumado al del adquirente mediante accesión posesoria?

El artículo 898 del Código Civil admite la suma de los plazos posesorios cuando existe transmisión válida de la posesión. Sin embargo, la accesión solo puede transmitir tiempo jurídicamente útil para el efecto que se pretende alcanzar. Si el transferente era copropietario y poseía el área en virtud de aquella condición, el artículo 985 impedía que su posesión produjera prescripción contra los demás condóminos. Por más prolongada que hubiese sido aquella situación fáctica, el tiempo se encontraba jurídicamente neutralizado para fines de usucapión mientras subsistiera la titularidad común y la condición de comunero.

Por ello, el adquirente no puede recibir aquel período y convertirlo retrospectivamente en tiempo prescriptorio útil. La accesión, no convierte en útil una posesión que jurídicamente no lo era. En ausencia de una posesión anterior con vocación usucapionem, el cómputo deberá iniciarse, en principio, desde el momento en que el tercero recibe la fracción material determinada y comienza a ejercer sobre ella una posesión singular bajo pretensión dominial exclusiva.

Esta construcción no es arbitraria ni forzada; responde a la lógica interna del sistema. La copropiedad constituye una situación jurídica dentro de la cual el legislador ha prohibido expresamente la prescripción entre comuneros. Pero cuando uno de los copropietarios desplaza la posesión de un área determinada a favor de un tercero sin transmitirle su cuota ideal, ese tercero no queda por el solo negocio convertido en condómino. La posesión que ejerce adquiere una naturaleza distinta y, por ello, debe ser examinada desde los presupuestos propios del artículo 950.

El artículo 985 conserva así íntegramente su función. Impide que el copropietario utilice el tiempo contra sus condóminos. Impide también que quien sucede en aquella misma posición comunitaria haga aquello que su antecesor tenía legalmente vedado. Pero no transforma en copropietario a quien nunca recibió acciones y derechos sobre el bien común.

En definitiva, la práctica de nuestro Derecho Patrimonial Civil Peruano obliga a distinguir con precisión qué fue objeto de transferencia y bajo qué título se ejerce la posesión. Cuando se transmiten acciones y derechos, el adquirente ingresa en la comunidad y la prohibición del artículo 985 resulta plenamente aplicable. Cuando se transfiere un área física determinada, el adquirente no recibe por ese acto una cuota ideal y, por tanto, no adquiere la condición de copropietario. Su título puede ser insuficiente para producir inmediatamente dominio exclusivo conforme al artículo 978, pero la posesión singular que de él deriva puede adquirir, reunidos los requisitos legales, vocación usucapionem.

La distinción entre cuota ideal y área determinada no es un detalle semántico. Es la frontera conceptual que separa la continuidad d la copropiedad de una posesión singular susceptible de adquisición originaria, y es precisamente allí donde los artículos 950 y 985 encuentran su correcta articulación: el primero estabiliza una posesión cualificada prolongada; el segundo impide que esa misma institución sea utilizada por quien ya participa jurídicamente de la titularidad común para extinguir, por el simple transcurso del tiempo, el derecho concurrente de sus copropietarios. Lo decisivo es determinar quién posee, bajo qué título, respecto de qué objeto y con qué animus domini. Y en el ámbito de la copropiedad, esa diferencia define si el artículo 985 neutraliza el transcurso del tiempo o si, por el contrario, la posesión singular del tercero puede finalmente adquirir vocación usucapionem.

Abog. Carlos Augusto Henriquez Vives

Derecho Patrimonial Civil

Estudio Castro & Mertz Asociados S.A.C.