Una lectura desde la libre disponibilidad del bien, el contrato y la publicidad registral

Cuando en una subasta pública el martillero anuncia la buena pro, es fácil pensar que la operación ha terminado. Hay un ganador, un precio y un terreno. Pero, para quien va a invertir sus ahorros, ese momento es apenas una parte del camino. Lo que realmente necesita saber es si el predio podía venderse, si el contrato transferirá válidamente la propiedad y si ese derecho podrá inscribirse y defenderse frente a terceros. Por eso, una subasta de terrenos estatales debe leerse en tres planos: la decisión administrativa de disponer del bien, la compraventa y la adquisición de un derecho real seguro.

Antes de hablar de ofertas y postores, hay una pregunta que el Estado debe responder con absoluta claridad: ¿el terreno puede ser vendido? El artículo 55 de la Ley Orgánica de Municipalidades establece que los bienes municipales de dominio público son inalienables e imprescriptibles. En consecuencia, un parque, una plaza, un área verde o cualquier espacio destinado al uso o servicio público no puede ser llevado a subasta como si fuera un lote de libre mercado. La entidad debe acreditar, antes de convocar, que el predio pertenece a su dominio privado, es de libre disponibilidad y no se encuentra afectado a una finalidad pública.

Esta precisión es fundamental cuando los terrenos provienen de aportes de habilitación urbana. Que un predio tenga ese origen no significa, por sí solo, que sea un parque; pero tampoco significa que pueda venderse automáticamente. El artículo 56 de la Ley Orgánica de Municipalidades reconoce esos aportes como bienes municipales y obliga a examinar el destino jurídico de cada área. Si fue destinada a recreación pública, mantiene la protección del dominio público. Si, en cambio, está individualizada, inscrita y forma parte del patrimonio disponible de la entidad, puede integrar el dominio privado municipal. En otras palabras, el origen nos dice cómo llegó el terreno al patrimonio público; su afectación nos dice si puede salir de él.

Y si el predio tuvo alguna vez la condición de dominio público, la venta no puede encubrir una desafectación. El artículo 92 del Reglamento de la Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales solo admite esa decisión de manera excepcional, cuando el inmueble ha perdido la naturaleza o las condiciones apropiadas para el uso o servicio público y existe un informe técnico-legal que lo sustente. Aquí no hay lugar para atajos: primero se acredita la libre disponibilidad; después, y solo después, puede autorizarse la enajenación.

Mi experiencia en la gestión pública me ha enseñado que la seguridad jurídica se construye mucho antes del día de la subasta. La oficina encargada del patrimonio debe identificar el lote en el terreno y en los documentos, contrastar el área y los linderos con la partida registral, verificar ocupación, zonificación, accesos y servicios, descartar cargas, gravámenes, procesos o afectaciones y contar con una tasación comercial sustentada. Un expediente sólido no es el más voluminoso, sino aquel que permite reconstruir por qué se concluyó que el bien era vendible y cómo se fijó su valor. Esa trazabilidad protege a la entidad, pero sobre todo al futuro comprador.

En el ámbito municipal, el expediente tampoco queda en manos de una sola oficina. El artículo 59 de la Ley Orgánica de Municipalidades exige que la transferencia se apruebe por acuerdo de concejo y se realice mediante subasta pública, con comunicación a la Contraloría General de la República dentro del plazo legal. En SERPAR, la propuesta parte de la evaluación patrimonial y de los informes técnicos y legales; es revisada por su Consejo Directivo y continúa por las instancias municipales competentes, las comisiones de regidores y, finalmente, el Concejo Metropolitano. Si este aprueba la venta, recién se habilita la convocatoria. El procedimiento puede parecer largo, pero cada revisión cumple una función: repartir responsabilidades y evitar que el patrimonio público se disponga por una decisión aislada.

Cuando llega la convocatoria aparece otra idea que considero valiosa: la posibilidad de que cualquier persona natural o jurídica que cumpla las Bases participe bajo reglas comunes. No se trata de prometer un lote a todos ni de presentar la subasta como un programa de vivienda social. Para mí, su sentido democrático está en algo más concreto: que la Administración no escoja al comprador por cercanía o preferencia, que publique las condiciones, admita a quienes reúnen los requisitos y adjudique al mejor postor dentro de un procedimiento verificable.

En la subasta que motiva estas líneas, los lotes se encuentran inscritos a nombre de SERPAR y, de acuerdo con la documentación registral que sustenta cada expediente, no presentan cargas ni gravámenes. Además, están ubicados en urbanizaciones consolidadas con acceso a agua, electricidad y alcantarillado. Para una familia o una persona emprendedora, esta diferencia no es menor: permite saber quién vende, qué partida corresponde al inmueble y cuál es su situación antes de comprometer dinero. No se compra la promesa de un lote futuro ni la palabra de un vendedor informal; se oferta por un bien identificado y cuya información puede revisarse. Naturalmente, esa verificación debe hacerse lote por lote y antes de formular la oferta.

Ganar la puja no equivale todavía a consolidar la propiedad. La seguridad llega cuando el bien puede venderse, el precio se paga en los términos pactados y el derecho está en condiciones de inscribirse y hacerse valer frente a terceros.

En este punto aparece la pregunta civil que suele quedar opacada por el acto público: ¿cuándo se transfiere la propiedad? El artículo 949 del Código Civil dispone, como regla, que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace propietario al acreedor, salvo disposición legal distinta o pacto en contrario. Por eso no es correcto afirmar, sin matices, que la escritura pública o la inscripción son siempre las que transfieren el dominio. Pero tampoco es correcto asumir que el anuncio de la buena pro convierte inmediatamente al postor en propietario. La respuesta está en las Bases, el acta, la minuta y las condiciones concretas de la compraventa.

La buena pro identifica al adjudicatario y fija el resultado económico de la puja. A partir de allí deben cumplirse el pago del precio, los plazos, la presentación de documentos y las demás obligaciones previstas. Si las Bases señalan que la transferencia se producirá con la cancelación íntegra, o si el contrato contiene una reserva de propiedad conforme al artículo 1583 del Código Civil, el efecto traslativo se posterga hasta que se cumpla lo pactado. Dicho de manera sencilla: ganar el lote y adquirir jurídicamente el dominio son momentos relacionados, pero no necesariamente simultáneos.

La minuta y la escritura pública dejan constancia de la operación y permiten llevarla al Registro de Predios. En el Perú, la inscripción no es, por regla general, constitutiva de la propiedad inmobiliaria. Aun así, llamarla un trámite accesorio sería desconocer su verdadero valor. La inscripción hace pública la nueva titularidad, le otorga prioridad y oponibilidad y la vincula con el tracto sucesivo. Quien ha destinado los ahorros de su familia o el capital de un negocio necesita algo más que una expectativa contractual: necesita un derecho que pueda acreditar y defender.

Una partida registral favorable, sin embargo, no reemplaza la visita al terreno. El postor debe comprobar la ocupación, los accesos, la correspondencia entre el área física y la inscrita, los parámetros urbanísticos y la disponibilidad efectiva de los servicios. La ventaja de una subasta bien organizada es que esa revisión parte de un expediente público y de un vendedor institucional plenamente identificado. Esa base reduce riesgos, pero no sustituye la diligencia de quien compra.

El día de la subasta tampoco todo queda en manos de una sola persona. La Junta de Subasta conduce el proceso y atiende las incidencias conforme a las Bases y al Reglamento; el martillero público dirige la puja; el notario interviene dentro de su función de fe pública; y un representante del órgano de control puede participar como observador. En el Reglamento de la Subasta Pública N.° 002-2026 se ha previsto, además, una modalidad mixta, presencial y virtual. A ello se suman la grabación y transmisión en tiempo real exigidas por la regulación del Sistema Nacional de Bienes Estatales. Cada control cumple una función y ninguno, por sí solo, puede corregir un título defectuoso o convertir en vendible un bien de dominio público.

Creo que allí se juega una parte importante de la confianza ciudadana. El Estado no debe pedir que se crea ciegamente en su palabra ni ofrecer una seguridad absoluta que ningún negocio jurídico puede garantizar. Debe mostrar la partida, la tasación, la autorización, las reglas, el resultado y la ruta de formalización. Cuando el ciudadano puede revisar cada documento y saber quién tomó cada decisión, ya no tiene que confiar únicamente en lo que la entidad afirma: puede comprobarlo.

Esta es la parte que no debemos perder de vista: detrás de todas estas reglas hay una expectativa profundamente humana. Para muchas personas, un terreno representa la posibilidad de construir un hogar; para otras, el inicio de un negocio o de un proyecto inmobiliario. En un país donde el tráfico de tierras y la venta informal han convertido ese sueño en una pesadilla para numerosas familias, acceder a un predio identificado, inscrito y sujeto a reglas públicas ofrece un punto de partida mucho más seguro. La formalidad no elimina todos los riesgos ni garantiza el éxito del proyecto, pero evita comenzar frente a un vendedor sin título, una doble venta o un lote que solo existe en el papel.

Por eso sostengo que la subasta pública democratiza el acceso no porque reduzca los controles, sino porque los vuelve visibles, iguales y comprobables. La buena pro abre la puerta, pero la propiedad segura exige algo más: que el terreno sea jurídicamente vendible, que el contrato produzca el efecto previsto y que la nueva titularidad pueda publicitarse y defenderse frente a terceros. Solo entonces la adjudicación cumple realmente su propósito: permitir que una persona reciba una propiedad que pueda inscribir, defender y convertir en un hogar, un negocio o un proyecto de vida.

Dra. Claudia Ruiz Canchapoma.

Abogada especialista en Gestión Pública.

Estudio Castro & Mertz Asociados S.A.C.